BEN-normen en vastgoedrendement: kies je beter voor nieuwbouw of bestaand vastgoed?

Investeren in vastgoed blijft, ondanks schommelingen op de markt, één van de meest stabiele manieren om vermogen op te bouwen. Je profiteert enerzijds van huurinkomsten, en anderzijds van de waardestijging van het pand op lange termijn. Maar wie vandaag wil investeren, komt al snel bij een cruciale vraag terecht:

Kies je beter voor bestaand vastgoed, of is nieuwbouw volgens BEN-normen (bijna-energieneutraal) uiteindelijk rendabeler?

In dit artikel bekijken we hoe BEN-normen je vastgoedrendement beïnvloeden, waarom ze wél of niet het verschil maken, en welke keuze het meest geschikt is voor verschillende types vastgoedinvesteerders.

Wat zijn BEN-normen precies?

Korte uitleg van BEN (Bijna-EnergieNeutraal)

BEN staat voor Bijna-EnergieNeutraal. Een BEN-woning:

• heeft een zeer lage energievraag (isolatie, luchtdichtheid, oriëntatie, enz.);
• gebruikt hoofdzakelijk hernieuwbare energie (bv. warmtepomp, zonnepanelen);
• haalt een energieprestatiecertificaat (EPC) met een zeer goede score;
• voldoet aan de wettelijke E-peil-eisen voor nieuwbouw of grondige renovatie.

In Vlaanderen is bouwen volgens strenge energienormen geen keuze meer, maar de wettelijke standaard. Toch heb je als investeerder nog steeds de keuze tussen:

• een oudere woning/appartement met minder strenge normen, of
• een nieuwbouw (of totaalrenovatie) die volledig BEN is.

Vastgoedrendement: meer dan alleen huurprijs

Hoe bereken je vastgoedrendement?

Bij het beoordelen van je vastgoedrendement mag je niet enkel kijken naar de bruto huurprijs. Een realistische analyse houdt rekening met:

• Aankoopprijs (incl. kosten: registratierechten, notariskosten, BTW bij nieuwbouw);
• Jaarlijkse huurinkomsten (bezettingsgraad mee inrekenen);
• Onderhouds- en renovatiekosten;
• Energiekosten en EPC-score (impact op huurprijs en verhuurbaarheid);
• Fiscale aspecten (belasting op huur, registratierechten, btw, eventuele voordelen);
• Waardestijging op lange termijn.

BEN-normen spelen in meerdere van deze factoren een rol. Vooral bij:

• de verhuurbaarheid,
• de toekomstige waardevastheid, en
• de exploitatiekosten (energie, onderhoud).

Maakt een BEN-pand écht verschil voor je rendement?

Voordelen van BEN-nieuwbouw voor je vastgoedrendement

Hogere verhuurbaarheid en lagere leegstand

Huurders zijn steeds gevoeliger voor:

• lage energiefacturen,
• comfort (goede isolatie, ventilatie, koeling),
• en duurzaamheid.

Een BEN-woning scoort op al deze punten. Dat leidt vaak tot:

• snellere verhuring;
• lagere leegstand;
• kwalitatieve, langdurige huurders die bewust voor energiezuinig kiezen.

Leegstand is één van de grootste rendementskillers. Als BEN je helpt om quasi permanent verhuurd te zijn, verhoogt dat je nettorendement aanzienlijk.

Toekomstbestendig tegen strengere regelgeving

De regelgeving rond energieprestaties wordt alleen maar strenger. Denk aan:

• toekomstige renovatieplichten voor slecht EPC-scorende panden;
• mogelijke verhuurbeperkingen voor woningen met een slecht label;
• verplichtingen tot verduurzaming binnen een bepaalde termijn.

Een BEN-nieuwbouw voldoet vandaag al aan zeer strenge normen. Dat betekent:

• minder risico op dure, verplichte renovaties binnen 10 à 15 jaar;
• hogere restwaarde als je later wil verkopen;
• een pand dat aantrekkelijk blijft voor zowel huurders als kopers.

Lagere energiekosten als troef

Hoewel de huurder in de meeste gevallen de energiefacturen betaalt, hebben energiezuinige panden een aantal indirecte voordelen voor jou als eigenaar:

• Je kan een hogere huurprijs verantwoorden dankzij het lage verbruik;
• Huurders zijn tevredener en blijven langer (minder verloop);
• Bij verkoop is een goed EPC een sterk verkoopargument.

Een BEN-woning verkoopt zich letterlijk makkelijker dan een energieverslindend pand.

Minder onderhoud op lange termijn

Nieuwbouw betekent:

• nieuwe technieken (verwarming, elektriciteit, sanitair);
• nieuwe bouwschil (dak, ramen, gevel, isolatie);
• vaak garanties van aannemers en leveranciers.

De eerste 10 tot 15 jaar zijn je onverwachte kosten doorgaans een stuk lager dan bij een ouder gebouw. Dit zorgt voor een stabieler en voorspelbaarder rendement.

Mogelijke nadelen en kanttekeningen van BEN-nieuwbouw

Hogere instapkost

Nieuwbouw (zeker BEN) is meestal duurder in aankoop dan bestaand vastgoed. Redenen:

• hogere bouwkosten vanwege de technische eisen;
• 21% BTW op de constructiewaarde (i.p.v. registratierechten op de volledige aankoop bij bestaande bouw);
• extra investeringen in technieken zoals warmtepompen, zonnepanelen, ventilatiesystemen.

Dit betekent:

• je moet meer eigen middelen of financiering voorzien;
• je bruto rendement op papier (huur / aankoopprijs) kan lager lijken.

De vraag is: compenseert de kwaliteit, lage leegstand en waardestijging deze hogere instapkost? In veel gevallen wel, maar het hangt af van locatie, project en huurmarkt.

Minder opportuniteiten voor ‘koopjesjagers’

Bij BEN-nieuwbouw is de prijs vaak:

• sterker gekoppeld aan de marktwaarde,
• minder onderhandelbaar dan bij een ouder, op te knappen pand.

Wie graag waarde creëert door renovatie of herontwikkeling, vindt meer speelruimte in bestaand vastgoed.

Bestaand vastgoed vs. BEN-nieuwbouw: voor- en nadelen vergeleken

Wanneer is bestaand vastgoed interessant?

Bestaand vastgoed (zeker oudere panden) kan interessant zijn als:

• je een aantrekkelijke aankoopprijs weet te onderhandelen;
• je bereid bent om stapsgewijs te renoveren;
• je zelf waarde wil creëren via optimalisatie (indeling, afwerking, energie).

Voordelen:

• vaak lagere instapprijs per m²;
• mogelijkheden voor snellere cashflow (direct verhuren, beperkte opfrissing);
• meer potentieel voor meerwaarde via renovatie.

Nadelen:

• mogelijk slechte EPC-score → hogere energiefacturen, lagere verhuurbaarheid;
• grotere kans op onvoorziene kosten (dak, leidingen, vocht, installaties);
• grotere impact van toekomstige regelgeving (verplichte renovaties).

Wanneer is BEN-nieuwbouw interessanter?

BEN-nieuwbouw is meestal de betere keuze als:

• je focust op langetermijnrendement en zo min mogelijk zorgen;
• je mikt op een kwalitatief huurderspubliek;
• je risico op regeldruk en renovatiekosten wil minimaliseren.

Voordelen:

• sterke verhuurbaarheid, lage leegstand;
• zeer goede EPC-score en toekomstbestendigheid;
• lage onderhoudskosten in de eerste jaren;
• hogere restwaarde en betere verkoopbaarheid.

Nadelen:

• hogere instapkost;
• je rendement is sterk afhankelijk van de kwaliteit en locatie van het project;
• minder speelmarge om via ingrijpende renovatie grote meerwaarde te creëren (dat werk is al gedaan).

Welke optie past bij welk type vastgoedinvesteerder?

Type 1: De startende, voorzichtige investeerder

• Wil vooral zekerheid en beperkt risico;
• Heeft niet de kennis, tijd of zin om zelf te renoveren;
• Wil een pand dat “klaar is voor de toekomst”.

Beste match:
Een BEN-nieuwbouwappartement of -woning op een goede locatie. Minder verrassingen, voorspelbaar rendement, sterke verhuurbaarheid.

Type 2: De actieve, opportunistische investeerder

• Zoekt ondergewaardeerde panden;
• Heeft ervaring met of toegang tot renovatie-expertise;
• Wil actief meerwaarde creëren.

Beste match:
Bestaand vastgoed met renovatiepotentieel. Maar: hou rekening met het verplicht opkrikken van de EPC-score om toekomstige problemen met verhuur en regelgeving te vermijden. Een totaalrenovatie richting BEN-niveau kan hier op termijn zelfs rendabeler zijn.

Type 3: De langetermijnverzamelaar

• Bouwt een portefeuille op voor pensioen of vermogensopbouw;
• Wil weinig beheer en problemen;
• Kijkt vooral naar wat zijn pand over 20 jaar nog waard is.

Beste match:
Een mix kan interessant zijn, maar BEN-nieuwbouw vormt vaak de ruggengraat van zo’n portefeuille: stabiel, toekomstvast en aantrekkelijk voor huurders en kopers.

Conclusie: maken BEN-normen het verschil voor je vastgoedrendement?

Ja, BEN maakt wél degelijk verschil – vooral op lange termijn

BEN-normen hebben een directe én indirecte impact op je rendement:

• Direct: betere verhuurbaarheid, lagere leegstand, hogere huurprijs, minder onverwachte kosten.
• Indirect: hogere restwaarde, minder risico op dure verplichte renovaties, aantrekkelijker bij verkoop.

Waarom niet altijd?

• Omdat je in bestaand vastgoed soms zoveel onder de marktwaarde kan kopen, dat je ondanks renovatiekosten toch een hoger rendement haalt.
• Omdat rendement niet alleen afhangt van energie, maar ook van locatie, aankoopprijs, strategie, en financiering.

Wat is dan de beste oplossing?

• Voor de meeste passieve, langetermijninvesteerders zal een BEN-nieuwbouw doorgaans het meest zorgeloze en toekomstbestendige rendement opleveren.
• Voor actieve investeerders met renovatie-ervaring kan bestaand vastgoed nog steeds een uitstekende investering zijn, op voorwaarde dat er bewust wordt omgegaan met de energieprestatie en toekomstige regelgeving.

In de huidige markt is één zaak duidelijk:
Energiezuinigheid is geen extraatje meer, maar een kernfactor in het rendement van je vastgoedportefeuille. Wie daar vandaag al rekening mee houdt – via BEN-nieuwbouw of doordachte renovaties – plukt daar in de komende decennia de vruchten van.